DİKKAT! TAPULU ARAZİNİZDEN ORMAN ÇIKABİLİR!


DİKKAT! TAPULU ARAZİNİZDEN ORMAN ÇIKABİLİR!

Kategori: Gayrimenkul Hukuku

Yazar: Av. Eray Ayaz


Kendinize 10-15 yıl önce ekip biçmek için, tarımla uğraşıp para kazanmak için bir arazi almışsınız, yıllarca gözünüz gibi bakıp ağaçları, meyveleri büyütmüşsünüz ve artık orası sizin için geçim kaynağı olmuş.  Ürünleriniz meyve vermiş, onları toplamaya gittiğiniz bir gün evinize döndüğünüzde kapıda postacıyla karşılaşıyorsunuz. Size gelen tebligatı alıyorsunuz ve o çok değer verdiğiniz, gözünüz gibi baktığınız arazi için size karşı Orman Genel Müdürlüğü ya da Devlet Hazinesi dava açmış. Dava sebebi ise oldukça ilginç: “tapuda sizin adınıza olan arazinin orman sınırları içinde kaldığı ve bu nedenle Hazine’ye ait olduğu”.

 

Bu Davalar Neden Açılıyor ve Sonucunda Ne Oluyor?

Evet belki enteresan ama son dönemlerde çok sık yaşanmaya başlayan bir olaydan bahsediyoruz: Orman Genel Müdürlüğü tarafından açılan tapu tescil ve iptal davaları. Son dönemlerde artan orman kadastro çalışmalarından sonra Devlet tarafından orman arazilerinin kişiler adına tescil yapıldığının tespiti üzerine davalar  açılıyor. Orman idaresi, geçmiş yıllarda orman vasfında olmasına rağmen bazı arazilerin tapuda hatalı olarak “tarım arazisi” gibi farklı türde yazıldığını ve vatandaşlar adına tescil edildiğini tespit ediyor ve açılan bu davalar  sonucu ise vatandaş adına kayıtlı bulunan arazilerin tapuları iptal edilip Maliye Hazinesine adına yani devlet adına tescil ediliyor.

 

Peki Vatandaşın Tazminat Hakkı Nasıl Var?

İyi niyetli vatandaşın tapuya güvenerek aldığı veya atalarından kalan toprakların, hiçbir kusuru olmaksızın elin alınması elbette haksızlık. Ancak vatandaş ne kadar iyi niyetli olursa olsun orman vasfındaki arazinin vatandaş adına kayıtlı olması yani bir kişinin “orman”a sahip olması mümkün değil. Bu nedenle, davanın sonucunda vatandaşın arazisini kaybetmesi kesin bir sonuç. Durum böyle olmasına karşın, arazisi elden giden kişinin, arazinin değeri kadar bir parayı elde etmesi mümkün. Diğer bir anlatımla, orman olan araziyi “hatalı şekilde” kaydeden devlet, arazisini kaybeden ve kusuru olmayan vatandaşa tazminat ödeme zorunda.

 

Tazminat Alabilmek İçin Gerekli Şartlar Neler?

Aslında bu tazminatı talep edebilmeniz için gereken tek şey; tapu kaydında orman arazisine ilişkin bir beyan olmaması.

Orman sınırları içinde kaldığı iddia edilen taşınmazın tapu kaydında, bu iddianın doğruluğunu gösterir hiçbir şerh bulunmaması lazım. Yani tapuda iyi niyetli kişinin tasarrufundaki taşınmazın, orman sınırları içerisinde kaldığının bilinmesi mümkün olmamalı.

 

Ben Arazi Alırken Bu Durumu Biliyordum Tazminat Alamaz Mıyım?

Yukarıda açıklandığı gibi tazminat almanız için gereken şart her ne kadar iyi niyetli olmanız ve bu durumumu bilmemeniz olsa bile devlet tarafından usulüne uygun olarak adınıza tapu senedi düzenlenmiş olması kusurunuzu ortadan kaldıracaktır. Zira tapulama işlemini Devlet kendi memurlarıyla yapmakta ve bu nedenle devlet, memurlarının yapmış olduğu işlemlerden de sorumludur.

 

Arazimin Bedelini Nasıl Tespit Ediyorlar?

Öncelikle bu husus dava konusu edilen taşınmazın vasfına bağlı olarak değişmektedir. Arazi vasfında olan bir arazinin bedeli tespit edilirken Yargıtay’ın yerleşik içtihadı haline gelen Net Gelir Sistemi kullanılmaktadır. Keza Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2019 yılında vermiş olduğu bir kararda buna işaret ederek arazi değeri hesaplanırken dikkate alınacak hususları belirtmiş olup;

- sulu olup olmadığı (Taşınmazın su kaynağına yakınlığı, artezyen ya da kuyu olup olmadığı), yerleşim alanlarına uzaklığı, iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı, bölgesindeki konumu gibi hususların da göz önüne alınarak; Taşınmaz üzerinde meyve ağacı varsa ağaçların cinsi dikkate alınarak hesaplanmalıdır denilmiştir.

 

Dava Süreci Nasıl İlerliyor?

Öncelikli olarak hem tazminat davası hem tapu tescil davası beraber görüleceği gibi ayrı ayrı da olabilir. Bu kısım için avukatlara danışmak, olası hak kayıplarını engelleyecek olup davanın avukat tarafından yürütülmesi sonuç açısından hem daha fazla tazminat bedeli hem de daha hızlı çözüm demek.

Kısacası, arsanız/araziniz devlet adına tescil edilecekse buradaki haklarınızın korunması açısından konunu uzmanı avukatlara danışarak ve onlarla beraber hareket ederek tazminat hakkınızı koruyabilirsiniz.